【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)中信房屋第一季『宅指數(shù)』的調(diào)查顯示，「不動(dòng)產(chǎn)」連續(xù)蟬聯(lián)21季最抗跌保值標(biāo)的冠軍，比例達(dá)39.7％；而排名第二的為「保留現(xiàn)金」項(xiàng)目，比例有15.4％；排名第三的為「保險(xiǎn)」項(xiàng)目，比例有10.8％；排名第四的為「黃金及貴金屬」，比例有9.6％；排名第五的為「投資外幣」，比例有9.4％，其中在外幣選項(xiàng)中，人民幣佔(zhàn)了6.9％。整體而言，由於投資人民幣需求正熱，資金排擠下，本季選擇「保留現(xiàn)金」及「保險(xiǎn)」的項(xiàng)目，分別比上季減少的2.6％及4％，而投資外幣(含人民幣)比重，則由上季的4.8％大幅上升至9.4％(如附表1及附圖1)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全表示，自從2013年人民幣存款業(yè)務(wù)開(kāi)放後，在高利的誘因驅(qū)使下，民眾的資產(chǎn)配置出現(xiàn)大洗牌，在資金排擠下，「保留現(xiàn)金」項(xiàng)目的比例從上季的18％下跌至15.4％，而「保險(xiǎn)」項(xiàng)目則影響最鉅，比例由上季的14.8％下跌至本季的10.8％，多數(shù)民眾仍看好的不動(dòng)產(chǎn)的抗跌保值性，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H由上季的41.2％，小幅修正至39.7％，受影響幅度最輕，顯見(jiàn)人民幣高利存款資金排擠效應(yīng)下，不動(dòng)產(chǎn)仍是民眾心目中的最佳理財(cái)工具。
 
年輕人渴望有房 首購(gòu)族進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn) 創(chuàng)三年新高
 
鄭余正全還指出，從本季宅指數(shù)的『購(gòu)屋次數(shù)』調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首購(gòu)族佔(zhàn)兩年內(nèi)有買(mǎi)房計(jì)畫(huà)的比例高達(dá)55.8％，比上季的51.5％增加了4.3％，創(chuàng)下三年新高；而第二次購(gòu)屋的換屋族及投資客群，則由上季27.5％下跌至本季的24.1％(如附圖2所示)。
 
鄭余正全接著說(shuō)明，年輕人渴望有房，儘管近幾年所得未明顯增長(zhǎng)，精華區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，加上政府?dāng)U大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個(gè)屬於自己的家，所以本季進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)仍比上季大幅增加4.4％，更比2013年Q1同期增加了8.1％，來(lái)到本季的55.8％，可見(jiàn)首購(gòu)族進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)相當(dāng)濃厚。而相對(duì)地，屬於二次購(gòu)屋的換屋族及投資客群本季則相對(duì)保守，在擔(dān)憂政府實(shí)價(jià)課稅將悄悄上路的影響下，本季購(gòu)屋意願(yuàn)則下跌至24.1％。
 
購(gòu)屋目的  自用需求大增  投資需求下降
 
根據(jù)本季宅指數(shù)的購(gòu)屋目的調(diào)查，屬於「自用」需求的買(mǎi)方由上季的52.9％上升至本季的59.2％；而屬於「投資」目的的買(mǎi)方，比例則由上季的28.1％下降至本季的26.9％；另外屬於廣義投資族「買(mǎi)給父母及子女」用的客群，進(jìn)場(chǎng)比例也從上季的19％下跌至13.9％(如附圖3所示)。
 
鄭余正全進(jìn)一步說(shuō)明，由於自用客群擔(dān)心未來(lái)物價(jià)持續(xù)上漲，所得恐追不上房?jī)r(jià)，所以若有能力購(gòu)屋者仍希望買(mǎi)房來(lái)自用。而屬投資客群的，包括純「投資」及「廣義投資者(買(mǎi)給父母或子女用)」，在擔(dān)心政府恐逐步落實(shí)「實(shí)價(jià)課稅」的衝擊下，短期投資及中長(zhǎng)期置產(chǎn)的投資族群在本季皆呈現(xiàn)下跌的情況。
 
鄭余正全接著說(shuō)，在人民幣存款業(yè)務(wù)開(kāi)放後，資金排擠效應(yīng)在本季已經(jīng)發(fā)生，例如在宅指數(shù)調(diào)查「最抗跌保值」的項(xiàng)目中，選擇「保險(xiǎn)」項(xiàng)目的比例已較上季衰退，而不動(dòng)產(chǎn)投資雖然仍是民眾心中最抗跌保值的標(biāo)的物，但在近期政府針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大查稅的措施下，本次調(diào)查購(gòu)屋目的時(shí)，投資族群也選擇暫避風(fēng)頭，相對(duì)地自用及首購(gòu)族群則連創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)今年的房地產(chǎn)仍將是以自住客及首購(gòu)族為市場(chǎng)的買(mǎi)盤(pán)主力。
 
年增349萬(wàn) 北市購(gòu)屋預(yù)算本季1485萬(wàn) 創(chuàng)新高
 
根據(jù)宅指數(shù)調(diào)查，本季北市購(gòu)屋預(yù)算為1485萬(wàn)元，新北為974萬(wàn)元，臺(tái)中市為779萬(wàn)元，高雄為533萬(wàn)元(如附圖4所示)，其中北市1485萬(wàn)元，還創(chuàng)下宅指數(shù)歷次調(diào)查以來(lái)的新高，更比去年Q1同期1136萬(wàn)元大增了349萬(wàn)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全認(rèn)為，過(guò)去北市民眾心目中的理想購(gòu)屋預(yù)算皆維持在1100萬(wàn)元至1200萬(wàn)元之間，而近兩季則有了大幅增加的趨勢(shì)，購(gòu)屋預(yù)算已從去年Q1的1136萬(wàn)元大增至本季的1485萬(wàn)元，顯見(jiàn)民眾逐漸接受市區(qū)高房?jī)r(jià)的事實(shí)，而在去年八月實(shí)價(jià)登錄屆滿周年後，北市房?jī)r(jià)看回不回，所以民眾也將購(gòu)屋預(yù)算逐漸拉高，預(yù)計(jì)未來(lái)電梯1到2房的小坪數(shù)產(chǎn)品，或3房的老公寓將是臺(tái)北市自住客及首購(gòu)族的主要置產(chǎn)標(biāo)的。
 
家庭月收入8萬(wàn)以下 購(gòu)屋信心崩跌
 
鄭余正全進(jìn)一步表示，根據(jù)本季宅指數(shù)的調(diào)查，從「家庭月收入」分析中可發(fā)現(xiàn)，家庭月收入8萬(wàn)以上的買(mǎi)方，本季進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)全面上揚(yáng)，其中家庭月收入8-12萬(wàn)的，購(gòu)屋意願(yuàn)由上季的33.8％上升至本季的37.8％；而家庭月收入12-16萬(wàn)的，購(gòu)屋意願(yuàn)由13.6％上升至14.1％；另外，家庭月收入16萬(wàn)以上的，購(gòu)屋意願(yuàn)由7.9％上升至11％。反之，在家庭月收入8萬(wàn)以下的族群，則呈現(xiàn)全面下跌，其中以家庭月收入4-8萬(wàn)的購(gòu)屋主力族群來(lái)看，進(jìn)場(chǎng)比例由上季的30.1％下跌至本季的25.5％(如附圖5所示)。
 
鄭余正全還指出，若以北市購(gòu)屋預(yù)算需約1500萬(wàn)元，家庭月收入8萬(wàn)以下族群，若貸款1000萬(wàn)元，二十年期房貸本利攤還每月需繳款約5.5萬(wàn)元，若是家庭月收入8萬(wàn)以下，恐難進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房，目前只有雙薪家庭較有機(jī)會(huì)來(lái)進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋，在所得長(zhǎng)期不漲的情況下，本季家庭月收入8萬(wàn)以下的族群，購(gòu)屋信心呈現(xiàn)崩跌的狀態(tài)。
 
42.6％民眾有條件贊成實(shí)價(jià)課稅 但認(rèn)為應(yīng)簡(jiǎn)化稅率
 
鄭余正全接著表示，近期政府?dāng)U大查稅，其中北市高總價(jià)產(chǎn)品近兩年有登錄資料的，將以實(shí)價(jià)課財(cái)產(chǎn)交易所得稅，而2014年的公告現(xiàn)值也大幅調(diào)漲，使土增稅稅基大幅增加，未來(lái)實(shí)價(jià)課稅為來(lái)將逐漸上路，究竟民眾對(duì)實(shí)價(jià)課稅的看法如何呢?根據(jù)中信房屋本季的宅指數(shù)調(diào)查指出，有42.6％民眾「有條件贊成實(shí)價(jià)課稅」，但認(rèn)為『應(yīng)簡(jiǎn)化稅率，將土增稅、房屋稅、地價(jià)稅合併至單一稅率』才合理，在所有調(diào)查選項(xiàng)中排行第一位；再者排名第二的，有24.6％的民眾贊成「全面實(shí)價(jià)課稅」，認(rèn)為不管多屋族或自住客，皆應(yīng)增加房屋的持有稅及交易稅才符合公平正義，最後，有16.9％民眾「不贊成實(shí)價(jià)課稅」認(rèn)為這樣等同變相全民加稅。
 
鄭余正全接著說(shuō)明，政府未來(lái)會(huì)逐步落實(shí)實(shí)價(jià)課稅，如何控制房市人為炒作，同時(shí)又要兼顧整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，且不傷及自住客買(mǎi)房進(jìn)場(chǎng)的意願(yuàn)，將考驗(yàn)政府的智慧。(如附圖6所示) 本季民眾對(duì)房?jī)r(jià)多空看法不確定 看漲看跌比重下降
持平者比例增加最多
 
根據(jù)本季宅指數(shù)調(diào)查，本季民眾對(duì)房?jī)r(jià)的看法中發(fā)現(xiàn)，有27.4％民眾看漲今年房?jī)r(jià)；31.7％的民眾認(rèn)為今年房?jī)r(jià)將持平；18.4％的民眾則看跌，22.5％表示沒(méi)意見(jiàn)(如附圖7所示)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全表示，對(duì)照上季宅指數(shù)調(diào)查可發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)看漲的比例由上季47.3％下跌至本季的27.4％；此外，房?jī)r(jià)看跌的比例也從上季36.1％下降至本季的18.4％，顯見(jiàn)本季民眾對(duì)房市多空看法不確定，究竟今年房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌，沒(méi)人敢說(shuō)得準(zhǔn)，似乎房?jī)r(jià)要漲不容易，房?jī)r(jià)要跌也有困難，反而是認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持平者，由上季的16.6％上升至本季的31.7％，所以預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將在高檔徘徊，大跌不易，大漲也難，建議自住客及首購(gòu)族可以耐心進(jìn)場(chǎng)選屋，低總價(jià)及重大題材的郊區(qū)仍可進(jìn)場(chǎng)卡位。
 
根據(jù)中信房屋的宅指數(shù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，若服貿(mào)協(xié)議2014年將通過(guò)，您手頭若有多餘資金，現(xiàn)在會(huì)如何佈局房市？多數(shù)民眾持「中立」看待，認(rèn)為房?jī)r(jià)不一定會(huì)漲，不會(huì)加碼，但也不會(huì)馬上售出持有的不動(dòng)產(chǎn)，比例有37.1％，排名第一，另外，排名第二有20.4％民眾認(rèn)為應(yīng)「加碼」房市，並提前卡位，佈局臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)，等待房?jī)r(jià)上漲；最後有18.4％民眾認(rèn)為應(yīng)「減碼」房市，認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)獲利了結(jié)，房?jī)r(jià)已在相對(duì)高點(diǎn)，服貿(mào)只是議題炒作(如附表2所示)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全表示，若陸企來(lái)臺(tái)設(shè)服務(wù)據(jù)點(diǎn)，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍可期待，但在住宅市場(chǎng)上，由政府法規(guī)對(duì)大陸來(lái)臺(tái)買(mǎi)房有嚴(yán)格的法規(guī)限制，所以服貿(mào)通過(guò)與房市不一定有直接的連動(dòng)關(guān)係，此外，臺(tái)灣房市自有比例高達(dá)八成以上，未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌仍要看首購(gòu)族及自住客的進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)是否持續(xù)，以本季宅指數(shù)的觀察來(lái)看，首購(gòu)及自住需求皆比上季成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2014年房?jī)r(jià)仍會(huì)走向持平穩(wěn)定的格局，低總價(jià)產(chǎn)品將續(xù)漲，民眾仍可進(jìn)場(chǎng)卡位低單及低總的雙低產(chǎn)品。